Hlavním cílem je, aby si lidé uvědomili, že jsou na jedné lodi – žijí pod jednou střechou a mají mnoho společného. Sdílejí osud být ve stejný čas na stejném místě a také společný majetek. V jejich nejlepším zájmu je držet spolu a spolupracovat – to je základní lidská potřeba. A jako bonus se možná začnou mít i rádi.

Už to není naivní představa, ale do budoucna nutnost k přežití. Lidé začínají psychicky „odpadávat“ jako mouchy. Nejcitlivější jedinci často už nejsou schopni ani chodit do běžné práce. Tento trend se bude šířit dál, pokud lidé mezi sebou nepřestanou bojovat.

Osobně si myslím, že se mění celé vědomí lidstva. Kvůli aktuálnímu dění ve světě jsou lidé stále více nervózní a rozdělují se do různých táborů. Přicházejí o dřívější „jistoty“ a dokonce je začala rozdělovat i otázka smrti. Jedni tvrdí, že lidé umírají kvůli tomu, že nebyli očkovaní, a druzí zase věří, že na vině je právě očkování.

Nemocné SVJ bych zařadil do tří kategorií:

1. Jedna aktivní osoba: Ve vedení SVJ je často pouze jeden aktivní člověk, kterému nikdo nepomáhá nebo jen minimálně. Každý dům má svého „kverulanta“, který situaci komplikuje. To je často hlavní důvod, proč lidé najímají externího předsedu – prostě to přestanou psychicky zvládat.
2. Diktátor ve vedení: SVJ ovládá diktátor. To nemusí být vždy špatné, pokud se jedná o spravedlivého a zodpovědného člověka. Bohužel často se tato funkce zneužívá, vedoucí nepřipouští diskuzi a manipuluje s lidmi.
3. Neřešení problémů: V domě se dlouhodobě nic neřeší, dokonce ani důležité věci. I když výbor za svou práci často nebere odměnu, z dlouhodobého hlediska to představuje velký problém.

Se všemi těmito kategoriemi dokážeme pomoci. V případě potřeby spolupracujeme s právníkem i psychologem.

Omlouvám se, že to nazývám takto hanlivě, ale všichni ví, o čem je řeč. Každý dům má přiděleného minimálně jednoho „kverulanta“. V něčem často mají „pravdu“, ale problém je v tom, že ji předávají agresivně a v rámci svého osobního boje.

Snažil jsem se s nimi vždy vycházet, ale problém nastává, když s nimi v něčem nesouhlasíte. Znám ale i skvělé kverulanty. Pro dům mohou být větším přínosem než mlčící většina, ale musí to fungovat kultivovaně. Něco jako auditor – jejich připomínky by měly být chápány jako nabídka pomoci nebo podnět k diskusi, ne jako zbraň.

Naším cílem je pomoci udržet dům a majetek v rukou vlastníků a ne předávat ho společnostem, které se soustředí hlavně na zisk. Pomáháme také léčit a zlepšovat mezilidské vztahy. V téměř každém domě je jeden „kverulant“, který může vedení domu komplikovat život – my nabízíme být prostředníkem mezi vedením a těmito obyvateli.

Naším úkolem je také zapojit mlčící většinu a pomoci řešit problémy v SVJ. Cílem je, aby schůze nebyly vnímány jako povinnost, ale spíše jako příležitost, na kterou se vlastníci budou těšit a nebudou litovat času stráveného se sousedy. Pomáháme tak, aby bylo SVJ funkční a vlastníci si dokázali mezi sebou pomáhat. Rozdělujeme úkoly, aby vše neleželo na jednom člověku.

Naše společnost se zaměřuje na to, aby vlastníci jednotek měli kontrolu nad správou svého majetku a nemuseli spoléhat na externí firmy, které často upřednostňují svůj vlastní zisk. Pomáháme vytvářet funkční a soběstačné SVJ, kde vlastníci spolupracují a zvládají řešit každodenní provoz sami.

Konkrétní oblasti naší pomoci:

1. Udržení správy v rukou vlastníků: Pomáháme vám nastavit procesy tak, abyste nepotřebovali externí firmy. Radíme, jak efektivně spravovat dům a rozdělit odpovědnosti mezi jednotlivé vlastníky.

2. Mediace konfliktů: Působíme jako prostředníci mezi vedením SVJ a kverulanty. Snažíme se zmírňovat konflikty, aby se zlepšila komunikace a všichni mohli konstruktivně přispívat k řízení domu.

3. Zapojení mlčící většiny: Motivujeme vlastníky, kteří nejsou aktivní, aby se více zapojili do chodu domu. Díky tomu se sníží zátěž na pár jedinců a rozhodování bude rovnoměrně rozloženo.

4. Organizace schůzí: Pomáháme udělat ze schůzí SVJ místo, kam lidé rádi přijdou. Přinášíme návrhy na efektivní organizaci schůzí, které nejsou jen ztrátou času, ale přinášejí skutečné výsledky a řešení problémů.

5. Léčení vztahů mezi vlastníky: Zaměřujeme se na zlepšování sousedských vztahů, aby dům fungoval jako komunita. Když lidé spolupracují, dům se stává příjemnějším místem k životu.

6. Funkční SVJ: Naším hlavním cílem je vytvořit SVJ, které je soběstačné, funkční a kde si vlastníci dokáží navzájem pomáhat. Vytváříme systém, ve kterém každý ví, co má dělat, a úkoly nejsou jen na jednom člověku.

Zajišťujeme také právní a psychologickou pomoc, pokud je to potřeba, aby byly problémy řešeny profesionálně a s dlouhodobým pozitivním výsledkem.

Měl jsem na starost domy, kde nájemní byty tvořily až 70 % všech bytů. Ano, v takových domech fungují vztahy jinak, ale je důležité udržovat dobrý vztah i s nájemníky. Je v zájmu vlastníků, aby dům dobře fungoval nejen z jejich pohledu, ale i z pohledu nájemníků. Když se nájemníci cítí spokojeni a respektováni, zvyšuje to kvalitu života v domě a přispívá k jeho celkové stabilitě. V tomto smyslu se komunita vlastníků rozšiřuje i o nájemníky.

Konkrétní kroky, které doporučujeme:

1. Komunikace s nájemníky: Udržovat pravidelnou komunikaci s nájemníky a informovat je o důležitých záležitostech týkajících se domu. Tím se zajistí, že i oni se budou cítit zapojení a budou mít motivaci udržovat dům v dobrém stavu.

2. Respektování práv a povinností: Nájemníci mají určitá práva a povinnosti, která je potřeba respektovat, ale zároveň je důležité zajistit, aby dodržovali pravidla domu, která stanovili vlastníci. Jasná a transparentní pravidla jsou základem dobrých vztahů.

3. Podpora dlouhodobého bydlení: Vytváření stabilního prostředí, které podporuje dlouhodobé nájemní bydlení, může pomoci snížit fluktuaci nájemníků. Dlouhodobí nájemníci mají tendenci více investovat do vztahů s komunitou a jsou ochotnější podílet se na chodu domu.

4. Zapojení nájemníků do komunity: I když nemají nájemníci hlasovací právo v otázkách SVJ, je důležité je zapojit do komunitního života. Například mohou být zváni na společné akce nebo schůzky, kde mohou sdílet své připomínky a nápady, což může přispět ke zlepšení atmosféry v domě.

Celkově platí, že i když nájemníci nejsou vlastníky bytů, jejich role v domě je klíčová. Když budou spokojeni, bude dům fungovat lépe jak pro ně, tak pro samotné vlastníky.

Můj názor je, že externí předseda by měl být až poslední možností. NE jako první volba, ale ANO, pokud situace v SVJ došla do bodu, kdy už vlastníci nejsou schopni efektivně spolupracovat.

Externí předseda může přinést nezávislý pohled a profesionální vedení, ale často není tak propojený s potřebami domu a jeho obyvateli jako člověk, který v domě skutečně žije. Externí předseda má také často primární zájem na finančním zisku, což může být v rozporu s dlouhodobými zájmy vlastníků.

Důvody proti externímu předsedovi:

1. Ztráta osobního přístupu: Externí předseda nemusí mít takový zájem o budování vztahů mezi obyvateli domu. Chybí mu osobní angažovanost a vazba na sousedy.
2. Vyšší náklady: Najmutí externího předsedy představuje další výdaj pro SVJ, což znamená vyšší náklady pro vlastníky.
3. Menší kontrola vlastníků: Externí předseda nemusí vždy brát v úvahu názory a potřeby obyvatel, protože nemá stejný pocit zodpovědnosti jako ti, kteří v domě bydlí.

Důvody pro externího předsedu:

1. Neutralita v konfliktech: Pokud jsou mezi vlastníky dlouhodobé neshody nebo konflikty, externí předseda může působit jako neutrální třetí strana, která přinese objektivní pohled.
2. Profesionalita: Pokud nikdo z vlastníků nechce nebo nedokáže převzít roli předsedy, externí odborník může nabídnout profesionální vedení a znalosti, zejména v oblasti práva a správy nemovitostí.

V ideálním případě by mělo SVJ fungovat s předsedou, který je přímo z řad vlastníků. To zajistí silnější osobní vazby, nižší náklady a větší zapojení do chodu domu. Pokud to však situace vyžaduje, externí předseda může být přechodným řešením, dokud se nenajde někdo ochotný a schopný tuto funkci převzít.

Pokud SVJ trvá na externím předsedovi, doporučuji vybírat někoho z nejbližšího okolí. S tím můžeme pomoci i my. Například je možné zvolit předsedu z vedlejšího domu, kde to dobře funguje. Důležité je najít člověka, kterému nejde jen o peníze, ale o práci s lidmi. Ideální kandidát je někdo, kdo to vnímá jako koníček nebo brigádu, nikoliv jako primární zdroj obživy.

Doporučení:

1. Najít blízkého předsedu: Zvolit někoho, kdo je blízko, například z okolních domů. Ideálně někoho, kdo je v předsednictví zkušený a komu záleží na komunitě.

2. Externí firma jako nejhorší varianta: Pokud už musí být externí firma, je to nejméně žádoucí varianta. V obou případech (jednotlivec nebo firma) je nutné nastavit jasné kontrolní mechanismy a podmínky fungování do stanov.

3. Kontrola ve stanovách: Je zásadní mít ve stanovách jasně uvedené podmínky:

   • Kontrolní mechanismy: Nastavit způsob, jakým bude externí předseda nebo firma kontrolována. Pokud je to firma, je klíčové vědět, který zaměstnanec bude mít na starost komunikaci se SVJ.
   • Havarijní situace: Vyjmout ze stanov možnost, že předseda může jednat v případě havárie bez komunikace s vlastníky.
   • Přefakturace: Ve stanovách přesně uvést, zda může docházet k přefakturaci a v jakém rozsahu. Mnoho lidí neví, že přefakturace s navýšením až o tisíc procent není přestupek ani trestný čin. Vše závisí na morálce toho, kdo má přístup k financím.

Důležité je tedy mít vše dobře nastavené předem, aby vlastníci měli kontrolu nad tím, jak jsou jejich finance a majetek spravovány.

To by šlo proti směru, kterým chceme jít. Naším cílem je pomáhat vlastníkům, aby si správu a vedení domu řídili sami, bez závislosti na externích lidech nebo firmách. Ale sám říkám, že možné je úplně všechno. Pokud bychom vyhodnotili, že v dané situaci je to nejlepší řešení, jsme ochotni dočasně převzít roli předsedy. Ovšem pouze s jasným plánem, že naše působení bude časově omezené, například na rok, a že během tohoto období pomůžeme nastavit systém, aby vlastníci mohli řízení domu zvládnout sami.

Obklopil jsem se jinými lidmi a kamarády než dřív. Dnes jsou pro mě nejdůležitější morální hodnoty. Také jsem nastavil jasné hranice – pokud v nějakém bytovém domě nebudeme schopný přinést zlepšení, jednoduše se rozloučíme. Jsem spíše proti složitým smlouvám, které stejně moc neřeší Pokud s námi nebude druhá strana spokojená, stačí nás prostě už nikdy nepozvat.

Za mě je lepší volba výbor. Výbor umožňuje snadněji nastavit kontrolní mechanismy, protože je zapojeno více vlastníků, kteří se vzájemně kontrolují. To také zvyšuje transparentnost a snižuje riziko, že by veškerá zodpovědnost ležela na jednom člověku. Výhodou je i to, že pokud má někdo ze členů výboru zdravotní problémy nebo nemůže pokračovat, může být okamžitě nahrazen někým jiným. Takže jednoznačně preferuji výbor – je to bezpečnější a stabilnější řešení pro SVJ.

Není nutné mít správce, ale je zásadní mít kvalitního účetního. Účetní, který je ochotný se setkat s vlastníky a vše vysvětlit, například před velkou investicí nebo na výroční schůzi, je mnohem důležitější. Bohužel správní firmy často vyžadují, aby s nimi byla podepsána smlouva i na správu, a to i v případech, kdy správa spočívá hlavně v objednávání revizí a dalších služeb, ze kterých plyne zisk.

Základní správní činnosti můžeme také někoho naučit, aby správa domu zůstala v rukou vlastníků. Složitější a komplikovanější záležitosti můžeme řešit společně, takže správce nemusí být nutný, pokud jsou tyto procesy dobře nastavené.

Odpověď: Do stanov bych zahrnul několik klíčových bodů, které zajišťují efektivní fungování SVJ a chrání zájmy vlastníků. Zde jsou některé z nich:

1. Kontrolní mechanismy: Stanovy by měly obsahovat jasně definované kontrolní mechanismy, které zajišťují transparentnost finančních toků. To znamená pravidelné kontroly účetnictví, přehledy o výdajích a možnost kdykoli nahlédnout do dokumentů týkajících se správy domu.

2. Práva a povinnosti externích správců: Pokud SVJ využívá externího správce, měly by být ve stanovách uvedeny jasné podmínky jeho fungování, včetně toho, jaký zaměstnanec firmy bude odpovědný za komunikaci s vlastníky. Důležité je také definovat, zda může docházet k přefakturaci, a pokud ano, o kolik procent může být faktura navýšena.

3. Havarijní situace: Stanovy by měly jasně stanovit, že předseda nebo správce nemůže činit žádná rozhodnutí bez konzultace s vlastníky, ani v případě havarijní situace. Důležitá je transparentní komunikace i v krizových momentech.

4. Zastupitelnost ve výboru: Pokud se jedná o výbor, stanovy by měly obsahovat pravidla pro zastupitelnost. Pokud některý člen výboru není schopen plnit své povinnosti (např. kvůli zdravotním problémům), měl by ho automaticky nahradit další člen bez nutnosti nové volby.

5. Transparentnost a komunikace: Ve stanovách by mělo být uvedeno, že všechny důležité informace a rozhodnutí budou pravidelně komunikovány vlastníkům. To zahrnuje např. výroční schůze, důležité investice, údržbu a změny ve správě.

6. Možnost změny předsedy nebo výboru: Stanovy by měly obsahovat jednoduchý mechanismus pro případ, kdy jsou vlastníci nespokojeni s prací předsedy nebo výboru. V případě ztráty důvěry by měli mít vlastníci možnost rychle svolat schůzi a zvolit nové vedení.

7. Zapojení vlastníků do správy domu: Je důležité, aby stanovy podporovaly zapojení co největšího počtu vlastníků do správy domu. Například jasně stanovit, jak se mohou vlastníci podílet na rozhodování, nebo jak mohou převzít některé správní úkoly.

Strach z předsednictví je často zbytečný. Hlavním důvodem obav bývá spíše psychická zátěž a pocit, že předseda musí vše zvládnout sám. Ale s pomocníky v domě a naší podporou to zvládnete mnohem snadněji. Mít strach z toho, že uděláte chybu, není nutné. Když máte správně nastavené procesy a týmovou spolupráci, je předsednictví snadno zvládnutelné.
Strašení ohledně předsednictví vnímám spíše jako marketingový tah firem, které se zaměřují na tuto službu a chtějí získat více klientů. Navíc existuje možnost se za rozumný poplatek pojistit jako vedení domu, což poskytuje další vrstvu ochrany.
S podporou komunity a pomocníků není potřeba mít z předsednictví strach.

Jak by mělo vypadat ideální SVJ?

Odpověď: Ideální SVJ je pro mě místem, kde lidé nejen sdílí prostor, ale skutečně spolupracují a podporují se navzájem. Je to komunita, kde vlastníci mají plnou kontrolu nad správou svého domu, a přitom funguje vše hladce díky vzájemné komunikaci a respektu.

Jak si ideální SVJ představuji:

1. Transparentnost a otevřená komunikace: Všechno je otevřené a jasné. Vlastníci mají kdykoli přístup k informacím o financích, probíhajících projektech a rozhodnutích. Výroční schůze nejsou jen povinností, ale příležitostí, kde se lidé setkávají, diskutují a společně řeší, co je pro jejich dům nejlepší.
2. Zapojení všech vlastníků: Ideální SVJ je takové, kde každý vlastník najde svůj způsob, jak přispět. Nezáleží na tom, zda jde o velké rozhodování nebo malé úkoly, každý má svou roli. Díky tomu není zátěž na jednom člověku a kolektivní zapojení vede k tomu, že se všichni cítí být součástí komunity.
3. Funkční výbor: Výbor SVJ je tvořen lidmi, kteří aktivně pracují pro ostatní a jsou připraveni jednat ve prospěch všech. Pokud někdo z výboru nemůže pokračovat, má SVJ systém, jak ho okamžitě nahradit, bez toho, aby to způsobilo zbytečné problémy.
4. Podpora dobrých sousedských vztahů: V ideálním SVJ spolu lidé nejen koexistují, ale také spolupracují a budují přátelské vztahy. Schůzky nejsou jen o řešení problémů, ale také o příležitostech pro lepší komunikaci, sdílení nápadů a společné aktivity, které posilují komunitu.
5. Soběstačnost: Nejlepší SVJ se obejde bez externích správců a firem. Mají dobře nastavené procesy, které umožňují vlastníkům, aby se sami starali o správu domu. Pokud je potřeba specializovaná pomoc, najde se ve spolupráci s někým z komunity nebo blízkého okolí.
6. Prevence problémů: Místo reaktivního řešení problémů se ideální SVJ soustředí na prevenci. Dlouhodobě plánuje údržbu a investice, takže nevznikají nečekané problémy, které by mohly ohrozit finance nebo komfort obyvatel.
7. Respekt k potřebám jednotlivců: Každý obyvatel domu má své individuální potřeby a ideální SVJ jim věnuje pozornost. Ať už jde o starší lidi, rodiny s dětmi nebo nájemníky, ideální SVJ zajišťuje, že všichni mají hlas a jejich potřeby jsou zohledněny.

Závěr: Vize ideálního SVJ je jednoduchá – je to dům, kde lidé pracují společně na tom, aby se jim žilo lépe. Každý má svou roli, komunikace je otevřená, a vše je nastaveno tak, aby byl dům soběstačný, funkční a přívětivý pro všechny jeho obyvatele.

Toto nastavení funguje, protože vychází z mé osobní zkušenosti a potřeby dělat věci jinak. Prošel jsem těžkým životním obdobím, kdy jsem ztratil důvěru v lidi, kteří byli pro mě blízcí, a tehdejší společnost Hadrman s. r. o. mi ukázaal, jak snadno může být důvěra zneužita. Byla to pro mě bolestivá, ale velmi poučná zkušenost. Proto dnes stavím na jiných principech – na otevřenosti, spolupráci a vzájemném respektu.

Vím, jaké to je zažít zradu a ztratit kontrolu nad tím, co je důležité. To mě vedlo k tomu, abych vytvořil systém, kde mají lidé věci pevně ve svých rukou, kde mají přístup k informacím a kde se rozhoduje transparentně. Chci pomáhat vlastníkům domů vyhnout se těm chybám, které jsem zažil já, a ukázat jim, že je možné mít zdravé a funkční SVJ bez toho, aby se museli vzdát kontroly nebo důvěry ve správu domu.

Naše nastavení funguje, protože je založeno na tom, že lidé mají možnost věci měnit sami, bez toho, aby byli tlačeni do rozhodnutí, kterým nerozumí nebo se s nimi neztotožňují. My pomáháme s nastavením základních procesů a podporujeme vlastníky v tom, aby byli soběstační. Učíme je, jak převzít odpovědnost za správu domu, ale zároveň jsme tu, když se objeví složitější problémy, které je třeba řešit společně.

Moje životní zkušenost mě naučila, že jde především o psychiku a podporu. Není nutné mít strach, že uděláte chybu – vždy je možnost opravy, pokud máte kolem sebe správné lidi. A přesně to naše společnost nabízí: pomocnou ruku a podporu, abyste mohli spravovat svůj dům s jistotou a klidem.

Právě díky této filozofii, která je založená na mé osobní cestě a zkušenostech, dnes naše společnost funguje jinak – stavíme na důvěře, spolupráci a snaze přinést do správy domů lidskost a transparentnost.

Postupem času to bude stále více možné. Chceme být v této oblasti jiní. Máme rozjetý projekt, který podporuje lidi, kteří mají kvalifikaci a rádi by pracovali, ale mají problém se začleněním do běžného systému. Může jít o lidi s mírným autismem nebo ty, kteří se potýkají s osobními těžkostmi, jako je zrada blízkého člověka, a pomalu se vracejí do pracovního života.

Zároveň spolupracujeme i s brigádníky, kteří mají zájem o řemeslné práce, baví je to a chtějí si jen přivydělat. Takovým lidem nabízíme podporu a prostor k tomu, aby mohli pracovat v příjemném a respektujícím prostředí. Cílem je nejen kvalitně odvést práci, ale také pomoci těmto lidem znovu najít smysl a stabilitu v životě.

Hlavní rozdíl je v přístupu. My se nesoustředíme jen na zisk, ale na vytváření funkční komunity vlastníků, kde si lidé dokáží vzájemně pomáhat a spravovat dům sami. Naším cílem je dát vlastníkům kontrolu nad jejich majetkem, nikoli je zatížit složitými smlouvami nebo drahými službami. Kromě toho se zaměřujeme na dlouhodobou udržitelnost a na podporu lidí, kteří se chtějí začlenit zpět do společnosti, což je pro klasické správní firmy zcela neobvyklé.

Konflikty jsou běžnou součástí života v SVJ, ale je důležité je řešit otevřenou a respektující komunikací. My nabízíme prostředníka, který pomáhá najít společné řešení a snižovat napětí mezi vlastníky. Vždy se snažíme zprostředkovat dialog, kde se všechny strany mohou vyjádřit a kde hledáme řešení, které bude přijatelné pro všechny. Kromě toho můžeme využít právníka nebo psychologa, pokud je to zapotřebí, aby se problémy neřešily příliš emotivně, ale rozumně a s respektem.

Největší výhodou je kontrola – máte plnou kontrolu nad rozhodováním, financemi a směrem, kterým se bude váš dům ubírat. Kromě toho můžete výrazně ušetřit, protože se vyhnete nákladům na externí správní firmu. Zároveň, pokud se rozhodnete spravovat dům sami, pomáháte budovat lepší vztahy se sousedy, protože více lidí je zapojeno do rozhodování. My vám v tom pomůžeme – můžeme vás naučit, jak zvládnout základní správní činnosti, a poradíme, jak efektivně organizovat vše potřebné.

 I to je běžný problém, se kterým se setkáváme. Pokud není dostatek aktivních vlastníků, můžeme vám pomoci najít lidi, kteří se do správy zapojí, nebo vás naučíme, jak motivovat ty, kteří dosud nebyli aktivní. Je také možné nastavit systém, kde bude správa rozdělena na menší úkoly, aby se více lidí mohlo zapojit alespoň na menší úrovni. A pokud to opravdu nejde jinak, můžeme vám pomoci s dočasným řešením, jako je najmutí externího předsedy na omezenou dobu, dokud se situace nevyřeší.